返 回 我要回復 您現在所處的位置: 首頁 > 律師論壇 > 業務交流

公司營業執照被吊銷或注銷后處理名下房產的思路

周爭鋒 發表于[2019-08-28]

公司營業執照被吊銷或注銷后處理名下房產的思路
         廣東華商律師事務所 周爭鋒律師
     這幾天主要研究了兩個問題。第一、企業營業執照被吊銷后,如何處分企業名下的房產,如何簽訂買賣合同,辦理首期款資金監管和不動產登記過戶手續;第二、企業自行清算注銷后,發現該企業名下還有房產,該如何處理。
     拋磚引玉,下面先簡單說下筆者的看法。
     為了讓大多數人都看明白筆者今天想要討論的問題,首先把討論的問題,用大部分人可以理解的,看的見、摸得著的尋常事務類比下。
     依據《民法總則》的第五十七條,法人是具有民事權利能力和民事行為能力,依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。也即法人和自然人相對應,法人可以理解為法律虛擬設定的一個自然人。有這基本概念后,筆者們再來討論,這個虛擬的人突然變成“植物人”或死亡及被宣布死亡后,其名下房產的處理,這樣理解起來就簡單多了。
     企業法人營業執照被吊銷后注銷前所處的位置,就類似于“植物人”所處的法律地位;企業法人營業執照被注銷后所處的位置,就類似自然人死亡及被宣布死亡后所處的法律地位。
     為敘述方便,用公司這個最常見的企業法人,作為今天剖析的對象。
     另外需要交代的是,今天不是討論公司營業執照被吊銷和注銷后的法律區別,也不是討論法人和自然人在法律上的區別,更不是討論公司吊銷或注銷后的訴訟資格問題,因為這些問題太小兒科,不值得大家討論。
     一、公司營業執照被吊銷后名下房產的處理思路
     1.公司依法被工商行政管理機關依法吊銷營業執照后名下房產處理受限制的依據
    《中華人民共和國企業法人登記管理條例施行細則(2019修訂)》第四十九條規定,登記主管機關核準注銷登記或者吊銷執照,應當同時撤銷注冊號,收繳執照正、副本和公章,并通知開戶銀行。
     依據《不動產登記暫行條例(2019修訂)》第十四條, 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的,應當由當事人雙方共同申請。如果把公司的注冊號比作自然人的身份證號碼的話,理解的會更加直觀,沒有身份證號碼了,一方主體身份資格被撤銷,沒辦法實現房產登記要求的雙方共同申請這一要件。
     拿著應該由工商行政管理機關收繳的執照正、副本和公章,不動產登記中心也不可能給你辦理登記,即便是失察辦理了不動產登記手續,也是當事人使用虛假材料辦理登記,不動產證書隨時可能被撤銷,而不動產登記中心因未盡合理審慎職責會有相應的賠償責任。
    《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十二條:申請人提供虛假材料辦理房屋登記,給原告造成損害,房屋登記機構未盡合理審慎職責的,應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。
     2.公司依法被工商行政管理機關依法吊銷營業執照后名下房產處理的辦法
    (1)恢復被吊銷營業執照企業的經營資格
     恢復被吊銷營業執照企業經營資格,就和尋醫問藥、按摩推拿“植物人”,讓他盡快恢復知覺意識一樣,是一個首先應該想到的辦法。
     吊銷企業營業執照,是一種行政處罰行為,但是是可以恢復的,不是不可逆轉的。吊銷營業執照的行政處罰經行政復議、行政訴訟被撤銷,且復議或判決已經生效的,可以申請恢復;吊銷營業執照的行政處罰生效后,發現確有錯誤的,行政機關可以依職權恢復。
     2014年及2016年修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》均刪除了因未按規定年檢處以吊銷營業執照行政處罰的相關條款,將年檢制度變更為年度報告公示制度,因年檢問題被處罰的依據不存在了。網絡上可以搜索到有北京、西安、漯河等工商行政機關出臺的恢復被吊銷營業執照企業經營資格的操作規程,《漯河市工商局關于恢復被吊銷營業執照企業經營資格的暫行規定操作規程(試行)》出臺時間是2018年6月。
     被吊銷營業執照企業經營資格可以恢復的判例:
     吉林省長春市中級人民法院(2018)吉01行終126號(2018年08月23日)
     本院認為,行政機關有權自行改變其自行作出的行政行為。行政行為的作出是單方面的,但行政行為一經作出,其約束力卻是雙方面的,行政行為對行政相對人和行政機關都有約束力。但這種約束力只存在于行政行為的存續期間,行政機關雖然受行政行為約束,但在特定條件下可以自行改變(包括撤銷、廢止)行政行為,這是由行政權自身的特性所決定的。首先,行政機關具有自筆者糾錯的機能;其次,行政行為也要適應新情況,如果原來合法的行政行為因作為其根據的事實或者法律狀態發生變化,或者缺乏繼續存在下去的利益,行政機關也可以廢止或者改變原來的行政行為。《中華人民共和國行政訴訟法》(以下簡稱《行政訴訟法》)第七十四條第二款第(二)項規定:“被告改變原違法行政行為,原告仍要求確認原行政行為違法的”,“人民法院判決確認違法”;第六十二條規定:“人民法院對行政案件宣告判決或者裁定前,原告申請撤訴的,或者被告改變其所作的行政行為,原告同意并申請撤訴的,是否準許,由人民法院裁定。”最高人民法院《關于審理公司強制清算案件工作座談會紀要》中,對人民法院準允撤回強制清算申請的情形,亦包括“申請人有證據證明相關行政決定被撤銷。”都說明行政機關無論在行政訴訟程序進行當中,還是在行政訴訟程序之外,均有權自行糾正、改變其作出的行政行為。同時,從西安市工高行政管理局、北京市工商行政管理局制定的恢復被吊銷營業執照經營資格操作規程的相關規范性文件來看,吊銷營業執照行政處罰的變更、恢復,是由于法律、行政法規修改公司年檢制度導致的普遍現象,并非特例。本案中,因綠新公司未按照規定辦理年檢手續,市工商局于2007年根據2005年修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》第七十六條的規定,作出吊銷綠新公司的營業執照的行政處罰決定。2014年及2016年修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》均刪除了因未按規定年檢處以吊銷營業執照行政處罰的相關條款,將年檢制度變更為年度報告公示制度。同時,因綠新公司被吊銷營業執照后,引發了群眾性信訪事件,長春市處理信訪突出問題及群眾性事件聯席會議辦公室出具的《會議紀要》亦認可了綠新公司未按規定年檢存在的客觀原因及綠新公司現因營業執照被吊銷產生的難以解決的歷史遺留問題。由此可見,市工商局于2007年作出的行政處罰決定適用的法律依據已經發生變化,已經不能適應新情況,缺乏繼續存在的依據。在此情況下,市工商局根據《工商行政管理機關處罰程序規定》第八十條、第八十四條的     規定, 經負責人批準,對2007年作出的行政處罰決定重新審查,并經集體討論程序后,作出糾正行政處理決定并無不當。
    (2)吊銷營業執照后處分公司名下房產,正常流程是成立清算組,刻制清算組的公章,開設清算組賬戶,然后由清算組代表公司辦理相關手續。依據公司法,企業被吊銷執照后除了成立清算組清算外,不能再進行經營活動,但是處分房產的權利還是有的,依據《公司法》及《公司法司法解釋二》的規定,清算組有處分權,清算組的成員不行使處分權及時處置財產,反而可能要承擔賠償責任。
     按照“植物人”賣房的邏輯,清算組就是法律給被吊銷營業執照的公司安排的監護人,可以代表公司在清算期間處理名下的房產。
     法律依據如下:
    《民法總則》第七十條:法人解散的,除合并或者分立的情形外,清算義務人應當及時組成清算組進行清算。法人的董事、理事等執行機構或者決策機構的成員為清算義務人。法律、行政法規另有規定的,依照其規定。清算義務人未及時履行清算義務,造成損害的,應當承擔民事責任;主管機關或者利害關系人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算。
    《民法總則》第七十一條:法人的清算程序和清算組職權,依照有關法律的規定;沒有規定的,參照適用公司法的有關規定。
    《公司法》第一百八十四條:清算組在清算期間行使下列職權:(一)清理公司財產,分別編制資產負債表和財產清單;(二)通知、公告債權人;(三)處理與清算有關的公司未了結的業務;(四)清繳所欠稅款以及清算過程中產生的稅款;(五)清理債權、債務;(六)處理公司清償債務后的剩余財產。
    《公司法司法解釋二》第十八條規定:有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內成立清算組開始清算,導致公司財產貶值、流失、毀損或者滅失,債權人主張其在造成損失范圍內對公司債務承擔賠償責任的,人民法院應依法予以支持。
   《公司法司法解釋二》第二十三條:清算組成員從事清算事務時,違反法律、行政法規或者公司章程給公司或者債權人造成損失,公司或者債權人主張其承擔賠償責任的,人民法院應依法予以支持。
     有限責任公司的股東、股份有限公司連續一百八十日以上單獨或者合計持有公司百分之一以上股份的股東,依據公司法第一百五十一條第三款的規定,以清算組成員有前款所述行為為由向人民法院提起訴訟的,人民法院應予受理。
     公司已經清算完畢注銷,上述股東參照公司法第一百五十一條第三款的規定,直接以清算組成員為被告、其他股東為第三人向人民法院提起訴訟的,人民法院應予受理。
     深圳市律師協會2014年10月8日第九屆理事會第五次會議審議通過的《深圳市律師協會律師從事公司自行清算業務指導標準》中,關于清算組備案和刻章的工作流程供參考:
     第十六條 【清算組備案】清算組成立后須及時到深圳市市場監督管理局辦理清算組成員備案,備案文件如下:
    (一)公司清算組負責人簽署的《企業變更(備案)登記申請書》(原件1份);
    (二)經辦人身份證明(復印件1份,驗原件);
    (三)公司關于清算組備案事項的決議或決定(公司決定由法定代表人簽署,蓋公章)(原件1份);
    (四)清算組成員的身份證明(復印件各1份,注明“與原件一致”并加蓋公司公章)。
     第十八條 【申請刻制印章的材料】清算組成立后,可以憑人民法院的解散公司的裁定,股東會、股東大會同意解散公司的決議,工商行政管理部門吊銷公司營業執照、責令關閉或者撤銷公司的法律文件,股東會、股東大會成立清算組的決議,公司公章及致公安機關刻制印章的函件等法定文件材料,按照國家有關規定向公安機關申請刻制清算組印章。
     第十九條 【嚴格印章使用】清算組印章只能限于清算組履行職責時使用。清算組印章的使用,應當實行審批登記制度。
     第二十條 【申請開立清算組賬戶的材料】清算組印章刻制后,清算組可以憑人民法院的解散公司的裁定,股東會、股東大會同意解散公司的決議,工商行政管理部門吊銷公司營業執照、責令關閉或者撤銷公司的法律文件,股東會、股東大會成立清算組的決議,公司公章,清算組開立賬戶的決定及身份證明等文件材料,到銀行申請開立清算組賬戶。清算組帳戶開立只能限于清算組依法履行職責時使用。
    (3)買受人也可以訴訟的方式強制過戶,在企業營業執照被吊銷后注銷前其民事訴訟主體資格還在。
    《公司法司法解釋二》第十條規定:公司依法清算結束并辦理注銷登記前,有關公司的民事訴訟,應當以公司的名義進行。
     公司成立清算組的,由清算組負責人代表公司參加訴訟;尚未成立清算組的,由原法定代表人代表公司參加訴訟。
    (4)其他
     網友說還有其它的辦理方式,沒有問明白,也是筆者特想知道的辦法。
     二、公司營業執照依法注銷后發現名下剩余房產的處理思路
     1.恢復被注銷營業執照企業的經營資格
     自然人被人民法院宣告死亡后,在《民法總則》中有恢復身份的相關法律規定,因此法人這個法律虛擬的“人”在營業執照注銷后,也應該有復活的救濟程序。比如被其他股東冒名簽字形成股東會決議注銷、注銷的程序存在嚴重其它的違法情形,相關利害關系人可以通過行政復議或行政訴訟的方式,撤銷注銷恢復企業經營資格。
     目前各地市場監督管理機關都在推行簡易注銷,在簡易注銷的規定里面明確了恢復注銷登記的制度安排。《工商總局關于全面推進企業簡易注銷登記改革的指導意見》工商企注字〔2016〕253號第二的第(三)中明確,企業在簡易注銷登記中隱瞞真實情況、弄虛作假的,登記機關可以依法做出撤銷注銷登記等處理,在恢復企業主體資格的同時將該企業列入嚴重違法失信企業名單,并通過國家企業信用信息公示系統公示,有關利害關系人可以通過民事訴訟主張其相應權利。
     依據及相關案例:
     最高人民法院《關于審理公司登記行政案件若干問題的座談會紀要》
     一、以虛假材料獲取公司登記的問題
   因申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料導致登記錯誤的,登記機關可以在訴訟中依法予以更正。登記機關依法予以更正且在登記時已盡到審慎審查義務,原告不申請撤訴的,人民法院應當駁回其訴訟請求。原告對錯誤登記無過錯的,應當退還其預交的案件受理費。登記機關拒不更正的,人民法院可以根據具體情況判決撤銷登記行為、確認登記行為違法或者判決登記機關履行更正職責。
   公司法定代表人、股東等以申請材料不是其本人簽字或者蓋章為由,請求確認登記行為違法或者撤銷登記行為的,人民法院原則上應按照本條第一款規定處理,但能夠證明原告此前已明知該情況卻未提出異議,并在此基礎上從事過相關管理和經營活動的,人民法院對原告的訴訟請求一般不予支持。
   因申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料導致登記錯誤引起行政賠償訴訟,登記機關與申請人惡意串通的,與申請人承擔連帶責任;登記機關未盡審慎審查義務的,應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任;登記機關已盡審慎審查義務的,不承擔賠償責任。
    《深圳市企業簡易注銷登記規定》深市質規〔2015〕4號第十五條 企業有下列情形之一的,商事登記機關可以根據利害關系人請求或者依據職權,撤銷企業注銷登記,恢復其主體資格:
    (一)提交虛假材料、信息或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實取得簡易注銷登記的;
    (二)確有證據表明企業注銷前存在債權債務未清理的;
    (三)存在其他原因確需恢復企業主體資格的。
     商事登記機關撤銷企業簡易注銷登記,適用簡易撤銷程序。簡易撤銷程序另行規定。
     企業恢復其主體資格的,不影響債權人主張企業股東對企業債務承擔相應民事責任。
     相關案例:
     南宮市人民法院(2019)冀0581行初51號(2019年07月08日)
    本院認為,根據《中華人民共和國公司登記管理條例》第八條及相關規定,原寧晉縣工商行政管理局依法享有對轄區內的公司辦理注銷登記的職權。《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款規定,行政機關被撤銷或者職權變更的,繼續行使其職權的行政機關是被告。但工商行政機關在辦理企業注銷登記過程中,不僅要審查申報材料數量是否齊全,而且須在專業范圍內盡可能審查申報材料本身的真實性、合法性,亦即工商行政機關還應對股東會會議的召開、議事和表決程序是否符合相關法律和公司章程,負有審慎合理的審查義務。原寧晉縣工商行政管理局在對河北元幫制衣有限公司申請注銷登記的審查過程中,雖然履行審慎合理的審查義務,但因該公司法定代表人提供的公司股東會議紀要系偽造,且已被人民法院的生效民事判決確認無效,故原寧晉縣工商行政管理局對河北元幫制衣有限公司作出的注銷登記行為失去了其合法存在的基礎,屬主要證據不足,依法應予撤銷。
     新昌縣人民法院(2018)浙0624行初128號 2019年04月18日
     本院認為,本案爭議焦點為被告對愛普公司注銷登記的行政行為的合法性。愛普公司向被告諸暨市監局申請被訴注銷登記行為時,提交了由愛普公司法定代表人朱國賢簽署、愛普公司蓋章的注銷登記申請書、刊登解散公告證明、公司三名股東簽字的清算報告及公司注銷決議、注銷稅務登記證明材料、營業執照等材料。《中華人民共和國公司法》第一百八十條、第一百八十三條、第一百八十四條、第一百八十五條、第一百八十八條及《中華人民共和國公司登記管理條例》第四十一條、第四十二條、第四十三條規定了公司解散、清算及注銷登記的程序及材料,被告按照上述規定對愛普公司提交的書面材料進行了形式審查并予以注銷登記,已盡到合理注意義務。但是張靈芳本人否認其曾在上述股東會決議和清算報告中簽字,也否認其曾授權他人簽字,且公司解散及注銷登記的基礎即關于解散公司、成立清算組的股東會決議、清算報告及關于公司注銷的股東會決議上“張靈芳”的簽字經筆跡鑒定與張靈芳在采樣過程中的筆跡不一致,導致愛普公司提交的股東會決議及清算報告決議缺乏真實性、合法性,對愛普公司注銷登記行為依法應予撤銷。
     2.首先看在市場監督管理機關留存的《清算報告》里債權、債務承繼處理方案中對此種情況的安排,沒有明確安排時看公司章程有沒有這方面的規定,章程中也沒有明確規定的,由原清算組或公司權力機構出決議再確認下如何分配。
    《民法總則》第七十二條:清算期間法人存續,但是不得從事與清算無關的活動。法人清算后的剩余財產,根據法人章程的規定或者法人權力機構的決議處理。法律另有規定的,依照其規定。清算結束并完成法人注銷登記時,法人終止;依法不需要辦理法人登記的,清算結束時,法人終止。
    《公司法(2018)》第一百八十六條:清算組在清理公司財產、編制資產負債表和財產清單后,應當制定清算方案,并報股東會、股東大會或者人民法院確認。
     公司財產在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金,繳納所欠稅款,清償公司債務后的剩余財產,有限責任公司按照股東的出資比例分配,股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。
     清算期間,公司存續,但不得開展與清算無關的經營活動。公司財產在未依照前款規定清償前,不得分配給股東。
     3.原清算組或法人權力機構無法重新出決議的,權益歸全體股東所有,有限責任公司按照股東的出資比例分配,股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。此類房產買受人可以通過訴訟全體股東、股東想確權訴訟其他股東的方式強制過戶。股東個人有外債的,房產也可以作為股東個人財產予以查封拍賣處分。如何處理清算組同股東及其他人已經簽訂的買賣合同或抵債協議,筆者個人認為實在沒辦法,可以選擇訴訟處理,買受人可以把全部股東列為被告,股東確權列其他剩余股東為被告。
     4.權利人依據在市場監督管理機關留存的《清算報告》的記載,單方申請過戶登記具備可能性,有可操作的空間。可以參照《不動產登記操作規范(試行)》(國土資規[2016]6號)第1.8.6.5條關于繼承、遺贈不需要辦理公證手續的規定,予以公示,逾期無人提出異議或者異議不成立的,登記機關直接予以登記。《清算報告》里對清算后的剩余財產的安排,也算是法人的最后遺言,只是不動產登記操作規范中,只有關于自然人死亡后的繼承和遺贈的處理流程,沒有明確公司注銷后遺留房產的處理流程,還需要個案研究處理。
     5.經合法清算后的公司剩余財產,依據《公司法(2018)》第一百八十六條的規定有限責任公司按照股東的出資比例分配,股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。股東依法進行分配后歸股東所有,股東承繼公司名下的房產,這是有法律明確依據的,依據物權的一物一權原則,筆者認為股東承繼此類房產不受限購政策影響。
     寫到這里也就明白,各地為什么要禁止公司購買商品住宅了,為了炒房成立個公司,房產過戶到公司名下后就申請簡易注銷,特別是成立一人獨資公司,實際上就架空了限購政策。同時有引發另外一個話題,就是只允許以公司名義購買商業辦公研發用房,那要是公司買了以后走注銷流程,該房產該如何處理。
     參考案例:
     上海市閔行區人民法院(2017)滬0112民初35563號(2018年01月02日)本院認為,本案的主要爭議焦點是A公司辦理注銷登記后,原告作為股東發現A公司在清算中遺漏了其他財產權益,原告作為股東能否對相關債務人或義務人主張權利。而根據《中華人民共和國公司法》相關規定,公司解散后,股東應當對公司進行清算,清算完畢并辦理注銷登記后,公司歸于消滅。由于經合法清算后的公司剩余財產,由股東依法進行分配后歸股東所有,因此,股東在公司注銷后,發現公司對外尚有債權或其他財產權益的,可以自己的名義依法提起訴訟,并主張權利。而被告作為A公司被注銷之前的法定代表人,并且作為A公司的注銷清算之時的負責人及義務人之一,對于A公司的財產及債權債務的清理負有當然的責任及義務。然系爭房屋目前仍登記在A公司的名下,屬于A公司的財產權益,且尚未進行剩余財產的分配處置,而原告作為A公司唯一的股東,其有權向被告主張相應的權利。
     綜上所述,本院認為系爭房屋屬于A公司的剩余財產,在公司依法注銷清算之后,其財產權益理應歸屬于A公司的股東即本案的原告,故原告依法享有對涉案房屋的所有權。
     6.依據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十七條的規定,法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的,屬于轉移登記的范疇,登記機關認定是轉移登記不代表稅費計算按照轉移登記納稅,具體看各地稅務部分的要求。
    《不動產登記暫行條例實施細則(2019修正)》第二十七條:因下列情形導致不動產權利轉移的,當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記:
    (一)買賣、互換、贈與不動產的;
    (二)以不動產作價出資(入股)的;
    (三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的;
    (四)不動產分割、合并導致權利發生轉移的;
    (五)繼承、受遺贈導致權利發生轉移的;
    (六)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;
    (七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的;
    (八)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;
    (九)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;
    (十)法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。
      7.房地產企業被吊銷營業執照或注銷后,深圳的購房者可以單獨申請辦理房產證。
     依據《深圳市人民政府關于加強房地產登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》(深府〔2010〕66號)第四條第一款,原房地產開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的,可以由購房者申請辦理相關手續。


——周爭鋒2019年8月26日寫于深圳港中旅大廈
轉載請注明作者及出處不然追究侵權責任

澳门赌博游戏机技巧-在线赌博游戏网址-赌博官方娱乐游戏大全_律师协会官方网站