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超期失權|一手房合同解除權法定有效期:3個月或1年!(注意不等于訴訟時效)

張茂榮 發表于[2019-08-24]


合同解除權屬于形成權,不適用訴訟時效制度


本周,有朋友咨詢2600多萬購房,開發商遲延交房兩年多,如何起訴退房,筆者回答已失權,其不解,說:不是三年訴訟時效嗎?

三年訴訟時效是《民法總則》的新規定,而《民法通則》規定只有兩年,很顯然,這位朋友是特意關注過時效的,但混淆了“形成權”和“請求權”、“解除權行使期限”和“訴訟時效期間”的區別。

而經與律師同行聊天,發現很多也是搞不清一手商品房買賣合同(本文所述合同均指一手房買賣合同)還有解除權期限一說,因至關重要,故而撰文提醒。


一、相關規定
1、《合同法》第94條:
有下列情形之一的,當事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務, 經催告后在合理期限內仍未履行
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
2、《合同法》第95條:
法律規定或者當事人約定解除權行使期限, 期限屆滿當事人不行使的,該權 利消滅
法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限, 經對方催告后在合理期限內不行使的,該權 利消滅
3、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條:
根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在 三個月的合理期限 內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為 三個月 。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起 一年 內行使; 逾期不行使的,解除權消滅

二、規定解讀
1、《合同法》第94條第(三)項當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行而導致合同解除的,需同時具備五個要件:違約方遲延履行債務、遲延履行的是主要而非次要債務、 守約方必須履行催告義務 、違約方催告后仍不履行, 催告期限必須合理
2、《解釋》第15條規定了“兩類三種”期限,分別是: 催告履行義務期限 的三個月(第1款)、 行使解除權期限 的三個月或一年(第2款);
3、除非另有約定,購房者催告開發商交房或開發商催告購房者付款必須給足至少三個月的合理期限,只有在三個月內仍未履行的,違約方方構成根本違約,守約方方有權解除合同。換言之, 違約方擁有三個月的延緩期,守約方不能在三個月內解約,違約方三個月內履行義務的,三個月外也不能解約 ,該期限是對《合同法》第94條第(三)項合理期限的具體規定;
4、法律沒有規定或者當事人沒有約定,解除權發生后,守約方解除權的行使期限分為兩種:一種是 違約方 告解除權人行使解除權的為三個月,從催告次日起算 ;另一種是 違約方無催告的為一年,從解除權發生之日起算,逾期解除權消滅 。該解約權行使期限是對《合同法》第95條第2款合理期限的具體規定,目的在于督促解除權人及時行使權利,盡快結束雙方權利義務關系不確定的狀態。

三、實踐案例
1、韋其豪、清遠市清新區偉美房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
審理法院:廣東省高級人民法院
案號:(2017)粵民申6811號
裁判時間:2018年12月28日
裁判觀點:
根據案涉合同約定,韋其豪應于2014年12月14日前付清購房余款,逾期超過60日后,出賣人有權解除合同。韋其豪一直未能付清購房余款, 2015年2月12日(60天+1年)合同約定的解除權除斥期間開始起算,偉美公司于2016年7月13日起訴要求解除合同,已超過合同約定解除權一年的除斥期間,合同約定的解除權已經消滅,案涉合同繼續履行
但是, 此后韋其豪仍未繳納購房余款,并已構成法定的根本性違約 偉美公司 在韋其豪逾期支付購房款一年半后,發函給韋其豪,在主張余款而不得后提起本案訴訟, 請求解除合同并獲支持,符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款的規定
2、陳永、山東孔子文化創意有限公司商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
審理法院:山東省高級人民法院
案號:(2018)魯民申3732號
裁判時間:2018年10月16日
裁判觀點:
本案雙方所簽訂的 《商品房買賣合同》約定了合同的約定解除權 ,即“孔子文化公司逾期交付房屋超過30日,陳永有權解除合同”, 對解除權的行使期限并未作出約定,故原審法院根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規定,認為陳永應在解除權發生之日起一年內即2013年6月30日前行使解除權,并無不當,該認定有利于保護交易的穩定性。陳永主張其可在孔子文化公司逾期交房超過30日的任何時間行使解除權,沒有法律依據
3、宿遷市綠潤房地產開發有限公司與吳紹軍商品房銷售合同糾紛申訴、申請民事裁定書
審理法院:江蘇省高級人民法院
案號:(2018)蘇民申301號
裁判時間:2018年05月22日
裁判觀點:
吳紹軍與綠潤公司簽訂的《協議書》及《商品房買賣合同》分別約定房屋應于2015年7月1日前、2015年5月31日前交付,但綠潤公司未如期向吳紹軍交付。經吳紹軍發書面函催告,綠潤公司仍未交付,且截止到本案一審開庭時涉案房屋未經驗收合格,故吳紹軍有權解除合同。 本案中,《協議書》及《商品房買賣合同》未約定合同解除權行使的條件及期限,綠潤公司亦未催告過吳紹軍行使解除權,故2016年10月底之前解除權并未消滅,綠潤公司關于吳紹軍的解除權已消滅的主張沒有事實和法律依據
4、肖秀起、韓玉珍與韓忠福房屋買賣合同糾紛再審審查民事裁定書
審理法院:吉林省高級人民法院
案號:(2017)吉民申940號
裁判時間:2017年07月20日
裁判觀點:
本案中,肖秀起、韓玉珍對應收的房款最后一次向韓忠福催要時間為2013年一、二月間,韓忠福到敦化市公證處辦理現金提存的時間為2013年三月份,期間不超過3個月。 韓忠福履行交付款義務的時間并沒有明顯超出合理的履行期間(三個月),因此肖秀起、韓玉珍請求解除合同的主張不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)項所規定的法定解除的情形。 二審法院已綜合考量本案的各種因素, 認定雙方簽訂的合同不符合法定解除的情形,并無不當
5、周小洪、雷民商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
審理法院:四川省高級人民法院
案號:(2016)川民終707號
裁判時間:2016年10月21日
裁判觀點:
雙方《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同附件》明確約定,本案房屋約定交付期限為2014年3月31日,并有30天寬展期,寬展期內不承擔違約責任;對于本案合同解除,雙方還明確約定解除權行使期限為30天。周小洪、雷民于2014年6月26日委托律師向立天唐人公司發出《律師函》進行催告,催告期三個月,按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定,三個月屆滿后的9月25日起,周小洪、雷民有權解除雙方合同。 依照約定,周小洪、雷民應當在9月25日起30天內行使解除權,將解除合同的通知送達對方,但其未及時按法律規定和合同約定行使解除權。故周小洪、雷民在本案中因立天唐人公司延遲履行要求解除合同的理由不成立
6、(2009)粵高法審監民提字第145號
審理法院:廣東省高級人民法院
案號:(2009)粵高法審監民提字第145號
裁判時間:2010年05月11日
裁判觀點:
本案吳李鵬因按揭貸款未成的原因而逾期支付購房款, 鴻翔公司向吳李鵬催告后,應按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定,給予吳李鵬三個月的合理期限,但鴻翔公司于2005年12月23日致函給吳李鵬,要求其支付購房款,而于同年12月28日便向深圳市羅湖區人民法院起訴請求解除合同,不符合上述司法解釋的規定 ,因此,從公平合理原則出發,應給予吳李鵬一定的合理期限支付購房款,若吳李鵬在合理期限內付清購房款的,雙方可繼續履行合同,否則,逾期付清購房款的,則解除合同。 原審依據《合同法》第九十三條的規定,判決解除吳李鵬與鴻翔公司簽訂的《房地產買賣合同(預售)》不當,應予撤銷
四、信榮說:解約權需及時行使,不行使而繼續履行合同的視為放棄,失權后對方出現新的根本違約行為的,重新獲得解約權。
1、 法律不保護權利上的睡眠者,請及時行使權利 。即便對方構成根本違約,守約方也應及時行使解約權,超過法律規定或者當事人約定行使期限,或經對方催告后在合理期限內不行使的,權利喪失(不再享有解約權),只能繼續履行合同;
2、根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條的規定, 訴訟時效僅適用于債權請求權,而合同解除權系形成權,不適用訴訟時效制度 ,即:合同解除權的行使期限屬《合同法》第95條規定的除斥期間,不發生中止、中斷、延長的問題,屬于不變期間(基于合同解除產生的債權請求權,受訴訟時效的約束);
3、有權解除合同的當事人繼續履行合同或者接受對方履行的, 視為放棄合同解除權 ,不能再行以此為由解除合同;
4、合同解除權行使期限屆滿或者解除權放棄后,對方當事人經催告仍然不履行合同,守約方可以根據依照合同約定或者法律規定 重新獲得合同解除權 (如案例1);
5、 二手房買賣催告和解約權不適用。 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》僅規范房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同,即一手房買賣合同,不適用于二手房交易(案例見天津市高級人民法院2018年11月05日審結的(2018)津民申2566號“張武飛房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書”) 實踐中二手房交易的催告合理期限、解約權行使期限并無法律規定,個案法官有一定的自由裁量權 (筆者曾代理案件,催告對方半個月履行,對方不履行主張解除合同,法院認為不是合理期限判決委托人敗訴,個案被告可參照以此抗辯);

6、術業有專攻,各類期限復雜,非專業領域,即便律師也不能全部了解(如筆者對勞動爭議、知識產權相關期限就不了解),專業的人做專業的事,大宗交易,還請委托專業律師介入。

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