返 回 我要回復 您現在所處的位置: 首頁 > 律師論壇 > 業務交流

四大高法觀點PK|判決強制過戶后,賣方是否有權因買方不付款另案起訴解除合同?

張茂榮 發表于[2019-08-10]

后違約時代:買家對法院違約


強制過戶后遺癥:繼續履行合同判決生效后,買方不付款,不過戶,賣方收不到款,購房名額被占,無法自己買房,怎么辦?


過去幾年,全國各地房價暴漲,衍生二手房業主違約潮。

各地法院在符合條件情況下,幾乎都判決了強制過戶(繼續履行合同),然以深圳為代表的部分地方法院,在判決時只要求買方口頭承諾,并未要求進一步提供付款保證,導致判決執行過程中又衍生出問題:判決買家一次性付款后過戶,買家遲遲不付款,或根本無力付款,或房價又下跌故意不付款,不要求過戶,導致賣方購房資格長期被占用——收不到款,過不了戶,買不了房,錯過最佳購房時機,損失慘重!

判決強制過戶后,賣方是否有權因買方不付款另案起訴解除合同?實踐中不同法律觀點不同,本文特摘選廣東、湖南、江蘇、江西四省高級人民法院判決撰本文與讀者分享(本文案例只做程序討論,不涉及另案起訴實體權利是否成立的問題)。

廣東、湖南高法:構成重復訴訟,不能另案起訴

案例1:張麗靜房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

案號:(2018)粵民申7852號

裁判時間:2018年08月13日

審理法院:廣東省高級人民法院

基本案情:

張靜麗為賣方,盧波為買方,房屋位于廣東省深圳市龍崗區,合同履行過程中發生爭議,盧波起訴要求張靜麗繼續履行合同,生效判決:張麗靜繼續履行《二手房買賣合同》,即:盧波于判決生效之日起10日內向張麗靜一次性支付剩余購房款166萬元,張麗靜于收款三日內將涉案房產轉移登記至盧波名下(其他判項略)。(前案)

因盧波未主動履行上述生效判決確定的付款義務,張麗靜于2018年1月17日通知其解除《二手房買賣合同》,并向法院起訴要求確認《二手房買賣合同》解除生效(后案)

深圳市龍崗區人民法院一審、深圳市中級人民法院二審均認為:張麗靜本案訴請解除合同與前案反訴請求一致,且本案訴訟理由中主張的盧波違約情形即是前案《民事判決書》所確定盧波應當承擔的付款義務。前案判決已生效,張麗靜與盧波均應當按照該判決書的判令履行各自的義務,在一方不履行該生效法律文書所確定的義務的情況下,對方當事人應當通過向法院申請強制執行的方式進行維權。張麗靜再次提起訴訟違反了“一事不再理”的原則,裁定不予受理。

廣東省高級人民法院再審認為:重復二審理由......張麗靜另案提起本案訴訟,符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十七條規定的重復起訴的情形,一、二審法院對其起訴裁定不予受理和駁回上訴并無不當。張麗靜認為本案不構成重復起訴的再審申請理由缺乏事實和法律依據,本院不予支持。

2018年8月13日(2018)粵民申7852號裁定:駁回張麗靜的再審申請。

類似案例:

1、張某房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

案號:(2018)粵民申5892號

裁判時間:2018年08月10日

審理法院:廣東省高級人民法院

2、朱曉紅房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

案號:(2017)粵民申9181號

裁判時間:2017年12月25日

審理法院:廣東省高級人民法院

案例2:杜文娟、趙崢與周林、高陽房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書

案號:(2018)湘民申2359號

裁判時間:2018年12月07日

審理法院:湖南省高級人民法院

基本案情:

杜文娟、趙崢為賣方,周林、高陽為買方,房屋位于湖南省株洲市天元區,合同履行過程中發生爭議,周林、高陽起訴要求杜文娟、趙崢繼續履行合同。生效判決:趙崢、杜文娟繼續履行《房屋買賣合同》,該判決于2017年12月13日生效,并由周林、高陽申請強制執行。(前案)

趙崢、杜文娟認為根據合同約定,周林、高陽應向其先支付30萬元贖樓款項,但其并沒有交付,構成根本違約,故另案起訴請求解除合同。(后案)

株洲市天元區人民法院一審、湖南省株洲市中級人民法院二審均認為:趙崢、杜文娟要求解除《房屋買賣合同》實質上是否定已生效的裁判結果,且后訴與前訴的當事人相同、訴訟標的相同,故原告的起訴構成重復起訴,裁定駁回趙崢、杜文娟的起訴。
湖南省高級人民法院再審認為:前案判決已發生法律效力,周林、高陽已申請原審法院強制執行。趙崢、杜文娟又起訴要求解除《房屋買賣合同》,后訴與前訴的當事人、訴訟標的相同,且后訴的訴訟請求實質上是要求否定前訴的裁判結果,已構成重復起訴。原審判決認定事實清楚,適用法律正確,判決結果并無不當。

2018年12月07日2018)湘民申2359號裁定:駁回趙崢、杜文娟的再審申請。

江蘇、江西高法:不構成重復訴訟,可以另案起訴

案例1:季宏俊與徐鵬飛、程紅霞房屋買賣合同糾紛再審民事裁定書

案號:(2018)蘇民再398號

裁判時間:2018年11月28日

審理法院:江蘇省高級人民法院

基本案情:

季宏俊為賣方,徐鵬飛、程紅霞為買方,房屋位于江蘇省南京市鼓樓區,5月9日房屋轉移登記至徐鵬飛、程紅霞名下,后因季宏俊拒不協助辦理交納稅費,導致房屋權屬證書無法領取。2016年6月8日徐鵬飛、程紅霞起訴,要求季宏俊繼續履行合同。生效判決繼續履行合同:季宏俊于判決生效之日起五日內協助原告徐鵬飛、程紅霞領取涉案房屋的不動產權證。(前案)

后因徐鵬飛、程紅霞未能支付購房款,季宏俊向法院起訴,要求解除合同賠償損失。(后案)

南京市鼓樓區人民法院一審、南京市中級人民法院二審認為:季宏俊再次起訴要求解除涉案房屋買賣合同等訴訟請求,實質上否定生效裁判文書確定的原告應配合領取涉案房屋不動產權證以及合同應當繼續履行等相關內容,故原告起訴不符合法律規定,構成重復起訴,依法應予駁回。在當事人全部履行生效裁判文書確定的義務之后,原告可就其繼續履行合同所產生的未被依法處理的賠償損失等爭議,另行依法主張權利。季宏俊以出現新事實、生效判決已終結為由,認為本案不構成重復起訴的觀點缺乏事實和法律依據,裁定:駁回季宏俊的起訴。

江蘇省高級人民法院再審認為:季宏俊數次發函要求徐鵬飛、程紅霞支付剩余購房款,以實現其出賣案涉房屋并取得購房款的合同目的。基于徐鵬飛、程紅霞未按函要求支付剩余購房款的事實,季宏俊提起本案訴訟。上述事實均發生于前案民事判決生效后,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十八條規定:裁判發生法律效力后,發生新的事實,當事人再次提起訴訟的,人民法院應當依法受理。原一、二審法院認為季宏俊提起本案訴訟構成對前案的重復訴訟不當,本院予以糾正。

2018年11月28日(2018)蘇民再398號再審裁定:

1、撤銷江蘇省南京市中級人民法院(2018)蘇01民終280號和南京市鼓樓區人民法院(2017)蘇0106民初11897號民事裁定;

2、指令南京市鼓樓區人民法院對本案進行審理。

案例2:中廣核財務有限責任公司、張曉強房屋買賣合同糾紛二審民事裁定書

案號:(2017)贛民終557號

裁判時間:2017年12月15日

審理法院:江西省高級人民法院

基本案情:

中廣核財務有限責任公司為賣方,張曉強為買方,房屋位于江西省南昌市,2008年3月24日雙方簽訂《江西省產權交易合同》,合同履行過程中發生爭議,2011年2月14日中廣核財務有限責任公司起訴要求解除合同,張曉強反訴要求繼續履行合同。(前案)。
案經江西省南昌市中級人民法院一審、江西省高級人民法院二審、最高人民檢察院抗訴、江西省高級人民法院2015年07月10日(2013)贛民再字第10號再審判決:繼續履行《江西省產權交易合同》,張曉強支付中廣核財務有限責任公司違約金556萬余元、剩余房款1946萬余元及利息。

上述判決生效后,經中廣核財務有限責任公司多次書面催告,張曉強遲遲不能履行生效判決所確定的付款義務,2016年12月22日中廣核財務有限責任公司向張曉強發送了《解約函》,通知其解除合同。
2017年1月16日中廣核財務有限責任公司另案向南昌市中級人民法院起訴,要求:確認《江西省產權交易合同》自2016年12月26日起解除;2、判令張曉強立即返還案涉房產(其他訴求略)。(后案)
南昌市中級人民法院一審認為:中廣核公司就本案提出的訴訟明顯違反了“一事不再理”的原則,即《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十四條第五項的規定“對判決、裁定、調解書已經發生法律效力的案件,當事人又起訴的,告知原告申請再審,但人民法院準許撤訴的裁定除外”,應當依法予以駁回。中廣核公司訴稱在再審判決書生效后向張曉強發出了多份催告要求履行債務,張曉強仍未履行,屬于新的根本違約事實,本院認為上述行為均在中廣核公司申請法院強制執行期間的行為,不屬于合同履行的新的違約事實,對其主張不予采納。2017年10月23日(2017)贛01民初20號一審裁定:駁回中廣核財務有限責任公司的起訴。

江西省高級人民法院二審認為:人民法院的生效裁判具有既判力,但是既判力具有時間范圍即基準時,生效裁判僅是對基準時之前發生的事項具有既判力,對基準時之后發生的新的事實,不受既判力的拘束。對此,《民訴法解釋》第二百四十八條“裁判發生法律效力后,發生新的事實,當事人再次提起訴訟的,人民法院應當依法受理”作出了明確的規定,該條亦是對“不適用一事不再理原則的情況”的規定。裁判發生效力后發生了新的事實,當事人基于該事實再次提起訴訟,不適用一事不再理原則,法院應予受理。在前案判決生效后,截至2016年11月,執行到賬款300萬元。同年11月9日,南昌市中級人民法院向中廣核公司發出一份《財產調查告知函》,函中稱“經本院啟動財產調查程序,通過中國人民銀行查找銀行賬戶存款情況及房管、車管等職能部門查找可供執行的財產線索均未果。本院已確認被執行人目前無財產可供執行。請你單位收到此函后五日內向本院提供執行人的財產線索,逾期本院將終結本次執行程序”。同時,中廣核公司也多次向張曉強送達了要求盡快履行義務的通知書,并于2016年12月22日,向張曉強發送了一份《解約函》,函中稱因張曉強經多次催告,仍未履行支付購房款等義務,原交易合同自2016年12月26日起正式解除。上述事實均發生在2015年的生效判決之后,本院結合原生效判決綜合判定,認為屬于新的事實,中廣核公司再次提起訴訟,人民法院依法應予受理。上訴人此上訴理由成立,本院予以采納。

2017年12月15日(2017)贛民終557號二審裁定:

1、撤銷江西省南昌市中級人民法院(2017)贛01民初20號民事裁定;

2、本案指令江西省南昌市中級人民法院審理。

信榮說:涉“是否屬于新的事實”,認為不構成重訴,有權另案起訴


1、本文討論問題的本質是強制過戶(繼續履行買賣合同)判決生效后,買方不按法院判決支付購房款,并達到合同約定的解除條件,是否屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第248條規定的“發生新的事實”,賣方另案起訴是否屬于重復起訴的問題;

2、通過以上四省高法判決可以看出,各地法院對此理解不一,甚至完全相反,之所以如此,筆者認為是因為強制過戶判決與其他給付、確認、變更之訴判決不同,本質是確認了合同的有效續存并繼續履行,而買賣合同屬于雙務合同,當事人互負義務,自然會就履行事宜再度發生爭議;

3、筆者認同江蘇、江西高法賣方有權另案起訴的觀點,理由是解約條款也是合同條款之一,“繼續履行合同”是指繼續履行包括解約條款在內的全部合同條款,而非僅僅履行判決列明條款,“判決繼續履行合同”即判決了包括解約條款在內的全部合同條款的繼續履行,未列明的解約條款等也屬于合同范疇,也要履行。賣方另案起訴解約也是在履行合同約定,在履行生效判決,并未否定前案判決(當然如果買方有支付能力,賣方也有權不解約,要求法院強制執行購房款);

4、深圳市龍崗區法院部分判決最后判項判決“本判決未盡事宜,按買賣合同執行”,進一步說明了包括解約條款在內,判決未盡合同條款也是有效并需要被執行的,也印證了筆者上述繼續履行合同不限于判決判項的觀點;

5、如果不允許賣方另案起訴解除合同,則很可能出現江西省高級人民法院(2017)贛民終557號案例的極端情況,即:買方已經失去或根本沒有付款能力,案件因此被法院裁定終本執行,房屋無限期掛在賣方名下,賣方騰不出購房資格,無限期無法自購房屋的情況!

6、不能僅僅因為后案訴求否定前案裁判結果而認定為重復起訴。湖南高法認定另案起訴屬于重復起訴的理由之一是后案實質上是否定已生效前案的裁判結果,筆者認為訴求否定前案裁判結果不必然屬于重復起訴,理由是:一方面,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第247條規定,否定前案裁判結果只是構成重復起訴三要件之一,只是必要條件,不是充分條件;二方面,即便是三要件全部具備,后案訴求確是否定前案裁判結果,也存在第248條規定的例外情況,即:只要是“發生新的事實”,就應當受理,既然可以受理,后案判決當然存在否定前案裁判結果的可能。

7、為避免出現類似情況,部分省市法院實踐中也做了相應預防,如2017年9月廣東高法發布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第37條已增加要求買方不但要承諾在合理期限內一次性付款,而且要有充分證據證明有履行能力(具體如何證明暫無規定),如部分法院要求買方起訴繼續履行合同時便將全部購房款提存到法院,從而保證了判決后的順利執行(筆者不認同該做法,因為該做法本質屬于對原告的財產保全行為,在沒有當事人申請、沒有正式裁定的情況下,強制買方全款提存依據不足,且嚴重增加了買方的負擔和風險,導致訴訟期間買方資金長期被凍結在法院而又要面臨敗訴風險),我們更認同廣東省深圳市福田區法院同時判決解約條款的判決,即在判決中同時做買方出逾期付款達到一定時限,賣方有權解除合同,過戶判決不再履行,我們建議法院可以采取責令買方按購房款一定比例支付保證金,并在判決強制過戶的同時,判決買方逾期支付購房款達到一定時限,保證金由賣方沒收,合同不再繼續履行的方式解決;

8、雖然筆者觀點與廣東、湖南高法不同,但司法裁量權在法院,該兩省份的案件,還需重視法院觀點。

澳门赌博游戏机技巧-在线赌博游戏网址-赌博官方娱乐游戏大全_律师协会官方网站